Недвижимость vs депозит: что выгоднее в Казахстане (анализ 2020–2025)

За последние пять лет (2020-2025) в Казахстане произошло несколько ключевых экономических событий: девальвации, скачки цен на жильё, рост ставок по депозитам, запуск госпрограмм и увеличение спроса на недвижимость.
На фоне всего этого многие задаются вопросом:

Что оказалось выгоднее - вложения в недвижимость или депозиты?

Ниже - объективный анализ на данных, трендах и реальных расчётах.

1. Как менялись цены на недвижимость (2020-2025)

Недвижимость в Казахстане пережила два больших роста:

в 2020–2021гг.

Рост 10-15% из-за пандемии, дефицита стройматериалов, активного ипотечного кредитования.

в 2022–2023 гг.

Взрывной рост:

• Алматы: +35-50%
• Астана: +30-45%
• Шымкент: +25-35%

Основные причины:

• миграция и приток населения
• дефицит жилья в крупных городах
• рост стоимости стройматериалов
• удорожание земли
• активность инвесторов

в 2024–2025 гг.

Рост замедлился до 5-10% в год, рынок стабилизировался.

Средняя динамика роста цен (в сумме за 5 лет)

Город	Рост цен 2020-2025
Алматы	+65-90%
Астана	+55-80%
Шымкент	+40-60%
Караганда	+25-40%

 Итог: недвижимость за 5 лет приносила 10-18% годовых в среднем, причём скачкообразно.

2. Доходность депозитов (2020-2025)

Ставки по депозитам в тенге росли вслед за базовой ставкой НБ РК.

Средние ставки (максимальные) периодами:

Год	Средняя ставка
2020	10-12%
2021	10-11%
2022	14-16%
2023	14-16%
2024	13-14%
2025	11-13%

Итого доходность депозитов за 5 лет:

Сложный процент даёт примерно:

+80-95% (при реинвестировании и ставке 12-14% в среднем)

То есть по суммарному росту депозиты ≈ недвижимость, но распределение дохода другое:

• недвижимость даёт рывками
• депозиты - стабильно каждый месяц

3. Ключевой фактор - девальвация тенге

2020-2025 курс KZT к USD изменился примерно:

• начало 2020: ~380
• начало 2025: ~500–520

Девальвация: 35-40%

Что это значит?

Недвижимость:

• растёт быстрее девальвации (обычно в тг сохраняет стоимость в долларах)

Депозит:

• номинально прибыльный
• но реальная доходность снижается из-за роста валюты и цен

4. Расчёт на примере - что выгоднее?

Вариант A: Купить квартиру за 20 млн тг в 2020 году

Средняя цена сегодня (2025): 32–36 млн тг

Рост: +12-16 млн тг
Годовая доходность: ≈ 10–13% в год

Вариант B: Положить те же 20 млн тг на депозит

Средний эффективный доход: ≈ 12% ежегодно (с учётом колебаний)

Через 5 лет: 20 млн ≈ 36-38 млн тг

Результат примерно такой же, но депозит:

• ликвиднее
• безопаснее
• без ремонтов/налогов

5. Но! В недвижимости есть дополнительные расходы

Если считать «чистую доходность», нужно вычесть:

·        ремонт: 1,5-3 млн тг

·        мебель: 1-2 млн тг

·        комиссия риелтору (при покупке/продаже): 0,5-2%

·        налог 10% при сдаче в аренду (если официально)

·        простаивание квартиры

·        амортизация

·        риск неудачного ЖК

После этих вычетов чистая доходность может упасть с 12% до 6-8%.

6. Сдавать квартиру в аренду - выгодно ли?

Алматы / Астана показатели:

• цена квартиры: 25-35 млн тг
• аренда: 180-350 тыс. тг

Доходность аренды: 4–6% годовых

После налогов и простоя - иногда 3-4%. Это ниже, чем депозит.

7. Что выгоднее в итоге (2020–2025 анализ)

✔ Если цель - сохранить капитал (антиинфляция): Недвижимость выигрывает, т.к. растёт в долларах.

✔ Если цель - стабильный доход без риска: Депозит лучше (12-14% годовых - стабильно).

✔ Если цель - пассивный доход: Депозит выгоднее (аренда даёт ниже).

✔ Если цель - капитализация и рост состояния: Оба инструмента можно использовать вместе:

• недвижимость - рост стоимости
• депозит - ликвидность

8. Что будет выгоднее в 2025-2030? (Прогноз)

Недвижимость:

• рост замедляется до 5-8% в год
• рынок становится более стабильным
• крупных скачков как в 2022 не ожидается

Депозиты:

• ставки постепенно снизятся до 9-11%
• уровень доходности сохранится стабильным

Итог:

Жилье будет расти медленнее, чем в 2020–2023.
Депозиты станут чуть менее выгодными, но останутся безопасными.

Итог: недвижимость vs депозит - что выбрать?

Цель	Выгоднее
Сохранить деньги от девальвации	Недвижимость
Получать стабильный доход	Депозит
Быстро продать/иметь доступ к деньгам	Депозит
Долгосрочная капитализация	Недвижимость + депозит
Инвестиции без риска	Депозит
Инвестиции с growth-потенциалом	Недвижимость

Вывод

За 2020-2025 недвижимость ≈ депозит по доходности.
Но по рискам, ликвидности и стабильности депозит выигрывает.
По защите от девальвации - недвижимость выигрывает.

Лучшее решение - сочетать оба инструмента, распределяя капитал 50/50 или 60/40.