Алматы мен Астанада жылжымайтын мүлік бағасы неге өсуде: 10 себеп (2025 жылғы талдау)

Алматы мен Астана – Қазақстандағы ең жылдам дамып жатқан екі мегаполис. Мұнда бизнес, мемлекеттік құрылымдар, ең дамыған инфрақұрылым және ішкі көші-қонның басым бөлігі шоғырланған.
Сондықтан дәл осы қалаларда тұрғын үй бағасы ең тез өседі.

Төменде 2020–2025 жылдар аралығындағы бағаның тұрақты өсуіне әсер еткен 10 негізгі факторды талдаймыз – әрі алдағы жылдардағы болжамды қарастырамыз.

1. Сұраныстың жоғары, ұсыныстың шектеулі болуы

Алматы мен Астана жыл сайын қабылдайды:
• студенттерді
• өңірлерден келетін мигранттарды
• мемлекеттік қызметкерлерді
• IT-мамандарды
• көрші елдерден көшіп келушілерді

Халық саны жаңа үйлердің салыну қарқынынан жылдам өсуде.
Сұраныс ұсыныстан жоғары → бағаның өсуі.

2. Миграция және урбанизация

Статистика бойынша, Алматы мен Астана – ішкі көші-қонның абсолютті көшбасшылары.
Жыл сайын жүздеген мың адам мегаполистерге көшеді, себебі:
• жұмыс
• білім
• медицина
• өмір сапасы

Үздіксіз ағын – тұрақты сұраныс.

3. Құрылыс материалдарының қымбаттауы

2020–2024 жылдары логистика, валюта бағамы және әлемдік дағдарыстар әсерінен материалдар бағасы өсті:
• металл: +35-60%
• цемент: +20-40%
• әрлеу материалдары: +30-70%
• электр жабдықтары: +25-50%

Материалдар қымбаттаса – пәтер бағасы да қымбаттайды.

4. Теңгенің девальвациясы

Қазақстанда жылжымайтын мүлік көбіне доллар бағамына тәуелді.
2020–2025 жж. USD бағамы шамамен 35-40%-ға өсті.

Құрылыс материалдарының көп бөлігі импорт болғандықтан, құрылыс компаниялары доллар бағамына қарайды → бағалар теңгемен өседі.

5. Инвестициялық сұраныс

Алматы мен Астанадағы пәтерлерді жиі сатып алады:
• инвестиция ретінде
• жалға беруге
• ақшаны девальвациядан сақтау үшін

Экономикалық белгісіздік кезінде адамдар жылжымайтын мүлікке көбірек ақша салады → сұраныс және баға өседі.

6. Ипотекалық бағдарламалар мен жеңілдіктер

2020–2024 жылдары бірқатар бағдарламалар жұмыс істеді:
• «7-20-25» ипотека
• «Баспана хит»
• әскери ипотека
• жастар бағдарламалары
• субсидияланған жалға алу

Қолжетімді ипотека сатып алушылар санын арттырады → бағаның өсуіне әсер етеді.

7. Жалдау бағасының өсуі

Алматы мен Астанада жалдау ақысы соңғы жылдары 30–60%-ға өсті.

Жалдау өскен кезде:
• инвесторлар жалға беру үшін көбірек пәтер сатып алады
• жас отбасылар жалдау орнына сатып алуды ойлайды

Жалдаудың өсуі → сұраныстың өсуі → бағаның өсуі.

8. Құрылысқа шектеулер және жер тапшылығы

Әсіресе Алматыда:
• бос жерлер аз
• экологиялық шектеулер
• рельефтің күрделілігі
• кей аймақтарда биіктікке шектеулер

Бұл жаңа жобалардың санын азайтады → тапшылық → баға өседі.

9. Қалалардың инфрақұрылымдық дамуы

Жаңа жолдар, мектептер, ауруханалар, саябақтар, метро, автобандар – мұның бәрі аудандарды тартымды етеді.
Инфрақұрылым жақсарған сайын жылжымайтын мүлік бағасы өседі.

10. Нарық психологиясы және «күту эффектісі»

Үлкен қалалардағы сатып алушылардың көзқарасы:
• «қазір алмасам – кейін қымбаттайды»
• «жылжымайтын мүлік – ең сенімді инвестиция»

Күту – баға өсімін күшейтетін негізгі факторлардың бірі.

Итог: неліктен пәтер бағасы өседі?

2025–2027 жылдарға болжам

Бағалар өседі, бірақ 2021–2023 жылдардағыдай қарқынды емес. Болжаулы өсім:
• Алматы: жылына 5–9%
• Астана: жылына 4–8%

Негізгі драйверлер сақталады:
• миграция
• депозиттерге балама ретінде жылжымайтын мүлік
• құрылысқа арналған жер тапшылығы
• құрылыс құнының өсуі

Пандемия кезіндегідей секірмелі өсім күтілмейді, бірақ тұрақты өсу жалғасады.