Пәтер сатып алмас бұрын құрылыс салушын қалай тексеруге болады (Қазақстанға арналған толық нұсқаулық, 2025)

Жаңадан салынған үйден пәтер алу - жылжымайтын мүлік нарығындағы ең тәуекелді шешімдердің бірі.
Құрылыс салушыны дұрыс таңдамау - бұл мерзімдердің кешігуі, сапасыз құрылыс, құжаттық мәселелер немесе тіпті қаржы жоғалту қаупі.

2025 жылы Қазақстанда құрылыс салушыны алдын ала тексеруге және тәуекелдерді барынша азайтуға мүмкіндік беретін жеткілікті құралдар бар. Төменде - толық бақылау парағы.

1. Компанияның тіркелуін және заңды мәртебесін тексеріңіз

Алғашқы қадам - компанияның ресми түрде жұмыс істейтініне көз жеткізу.

Тексеру:
БСН / заңды мәртебесі
Сайт: gov.kz - Ашық деректер - Заңды тұлғалар тізілімі

Нені көру керек:

• тіркелу күні
• қызмет түрі
• шектеулер немесе қызметін тоқтату фактілері
• меншік иелері / басшылардың жиі ауысуы (қауіпті белгі)

Неге бұл маңызды?
Бір күндік фирмалар ақшаны жинап, кейін жоғалып кетеді.

2. Сот істері мен орындаушылық өндірістерді тексеріңіз

Бұл - тәуекелдің ең сенімді көрсеткіші.

Тексеру:

✔ Сот істері
Сайт: office.sud.kz
Іздеу:

• үлескерлердің талаптары
• мердігерлердің талаптары
• мемлекеттік органдардың шағымдары
• банкроттық істер

✔ Орындаушылық өндірістер
Сайт: gov.kz

Іздеу:

• қарыздар
• айыппұлдар
• өтемақылар бойынша міндеттемелер

Не күмән тудыруы керек?

• мерзімдер бойынша көптеген сот істері
• прокуратура/әкімдік талаптары
• алданған үлескерлер туралы істер

3. Құрылысқа арналған лицензиясын тексеріңіз

Әрбір құрылыс салушыда тиісті лицензия болуы міндетті.

Қайда тексеру керек:
elicense.kz - Лицензиялар

Нені көру:

• лицензия категориясы (көпқабатты құрылыс үшін кемінде II санат)
• лицензияның жарамдылығы
• қызметін тоқтату фактілері

4. Салынған объектілер тарихын зерттеңіз

Ең жақсы болжам - компанияның өткен тәжірибесі.

Не тексеру керек:

• қанша жоба аяқталған?
• 1-2 жоба - тәуекел жоғары
• 5+ жоба - тәжірибесі тұрақты
• кешігу болды ма?
• сапа мәселелері:
• жарықтар
• ақаулар
• жылу/су мәселелері
• аумақтың жағдайы

5. Жоба «E-Qurylys» жүйесінде бар-жоғын тексеріңіз

2023 жылдан бастап барлық құрылыстар бірыңғай жүйеде тіркелуі тиіс.

Сайт: edo.kz - E-Qurylys

Көруге болады:

• техникалық қадағалаушы
• құрылыс материалдарының көлемі
• құрылыс барысы
• нақты мердігер

Жоба жүйеде болмаса - бұл қызыл жалау.

6. Объект бойынша құжаттарды сұрап, тексеріңіз

Құрылыс салушы міндетті түрде ұсынуы керек:

Жобалық декларация

Құрылысқа рұқсат

• кім берген
• қандай жер теліміне

Жерге қатысты құжаттар

• нысаналы мақсаты
• даулардың болмауы

Үлестік қатысу шарты немесе алдын ала келісім

Маңызды:
Қазақстанда қауіпсіз формат - ЭСКРОУ арқылы үлестік қатысу шарты.
Егер «инвестдоговор», «переуступка» және банксіз келісім ұсынса - тәуекел жоғары.

7. Құрылыс ЭСКРОУ-шоттар арқылы жүргізілетініне көз жеткізіңіз

Эскроу - ең қауіпсіз механизм.

Қалай жұмыс істейді:

• сатып алушы қаражатын банкке салады
• құрылыс салушы ақшаға тек объект тапсырылғаннан кейін қол жеткізеді

Артықшылықтары:
✔ қаражат қорғалған
✔ банктің бақылауы бар
✔ ұзаққа созылған құрылыстар қаупі төмен

8. Құрылыс салушының беделін зерттеңіз

Дереккөздер:

• тұрғындардың пікірлері
• тұрғын үй кешендерінің Telegram-чаттары
• Instagram / Facebook пікірлері
• әкімдік сайттарындағы проблемалық объектілер тізімі

Нені бақылау керек:

• қайталанатын шағымдар
• инженерлік жүйелер мәселелері
• жөндеудің созылуы
• сапасыз материалдар

9. Құрылыс алаңына жеке барып көріңіз

Нені тексеру қажет:

• құрылыс қарқыны
• техника мен жұмысшылардың болуы
• объект паспорты
• қай қабатқа дейін салынғаны

Екі айда прогресс болмаса - кешігу қаупі жоғары.

10. Құрылыс салушының қаржылық моделін бағалаңыз

Тәуекелдің жанама белгілері:

• өте төмен баға
• ұзақ мерзімге берілетін көптеген бөліп төлеу
• ірі инвесторлардың болмауы
• сатылым белсенді, бірақ құрылыс баяу

Өте арзан баға - қаржы қиындықтарының алғашқы белгісі.

Қысқаша чек-лист: құрылыс салушыны қалай тексеру керек?

Не тексеру керек	Қайда тексеру
Заңды мәртебе	gov.kz
Сот істері	sud.kz
Орындаушылық өндірістер	gov.kz
Лицензия	elicense.kz
Тарихы	пікірлер, сайттар
E-Qurylys	edo.kz
Құжаттар	құрылыс салушы
Эскроу	банк
Бедел	соцжелілер
Құрылыс барысы	объектіге бару

Қорытынды

Құрылыс салушыны тексеру - бұл формальдылық емес, пәтер сатып алудың ең маңызды кезеңі.

Егер осы чек-лист бойынша тексерсеңіз, тәуекелді 80-90% азайтуға болады.

Есіңізде болсын:
✔ сенімді құрылыс салушы құжаттарды жасырып отырмайды
✔ құрылысты ашық көрсетеді
✔ аяқталған жобалары бар
✔ ЭСКРОУ пайдаланады
✔ қызметі транспарентті