Как проверить застройщика перед покупкой квартиры (подробная инструкция для Казахстана, 2025)

Покупка квартиры в новостройке - одно из самых рискованных решений на рынке недвижимости.
Ошибиться с выбором застройщика - значит рисковать сроками сдачи, качеством ремонта, документами и даже потерей денег.

В 2025 году в Казахстане уже достаточно инструментов, чтобы проверить застройщика заранее и максимально снизить риски. Ниже - подробный чек-лист.

1. Проверьте регистрацию компании и юридический статус

Первое, что нужно сделать - убедиться, что компания официально действует.

Проверяем:

БИН / юридический статус

Проверьте на сайте:
gov.kz - Открытые данные - Реестр юридических лиц

Ищем:
• дата регистрации
• вид деятельности
• наличие ограничений или приостановлений
• смена владельцев / руководителей (частая смена - тревожный знак)

Почему это важно?

Фирмы-однодневки часто исчезают после сбора денег.

2. Посмотрите судебные дела и исполнительные производства

Это один из самых честных индикаторов риска.

Проверяем:

✔ Судебные дела

Сайт: office.sud.kz
Ищем:
• иски дольщиков
• иски подрядчиков
• иски госорганов
• банкротные дела

✔ Исполнительные производства

Сайт: gov.kz
Ищем:
• долги
• штрафы
• обязательства по компенсациям

Что должно насторожить?

• много судов по просрочкам
• иски прокуратуры / акимата
• дела об обманутых дольщиках

3. Проверьте лицензию на строительство

Каждый застройщик обязан иметь соответствующую лицензию.

Где проверить:
elicense.kz - "Лицензии и разрешения"

Смотрим:
• категория лицензии (не ниже II категории для многоэтажек)
• действующая ли лицензия
• были ли приостановления

4. Изучите историю завершённых объектов

Лучший прогноз - прошлое поведение застройщика.

Проверяем:

Сколько проектов уже сдали?

• 1-2 объекта - повышенный риск
• 5+ объектов - стабильный опыт

Были ли задержки?

Если все стройки сдавались с опозданием - ждать чудес не стоит.

Качество зданий

Что проверить:
• отзывы жильцов
• трещины, протечки, проблемы с отоплением
• состояние прилегающей территории

5. Проверьте, есть ли проект в «Е-Qurylys» (Е-Құрылыс)

С 2023 года все стройки должны быть в единой системе.

Проверяем:
edo.kz - Е-Qurylys

Там можно увидеть:
• назначенного технического надзорщика
• объем строительных материалов
• ход строительства
• реального подрядчика

Если объект не зарегистрирован, это красный флаг.

6. Попросите и проверьте документы по объекту

При покупке застройщик обязан предоставить:

Проектную декларацию (краткая информация о проекте)

Разрешение на строительство

• кем выдано
• на каком участке

Документы на землю

• целевое назначение (!)
• нет ли споров

Договор долевого участия или предварительный договор

Важно: в Казахстане защищён только договор долевого участия через ЭСКРОУ.

Если предлагают «инвестдоговор», «договор переуступки» без банка- это повышенный риск.

7. Убедитесь, что строительство ведётся по ЭСКРОУ-счетам

Эскроу - самый безопасный формат:

Как это работает:

• покупатель платит деньги в банк
• застройщик получает их только после сдачи дома

Преимущества:

✔ ваши деньги защищены
✔ банк проверяет застройщика
✔ минимизация риска долгостроя

Если стройка «без эскроу» - внимательно проверяйте другие параметры.

8. Проверьте репутацию застройщика

Источники:

• сайты отзывов жильцов
• Telegram-чаты ЖК
• Instagram / Facebook комментарии
• сайты акиматов о проблемных объектах

На что обращать внимание:
• повторяющиеся жалобы
• проблемы с коммуникациями
• затягивание ремонта
• некачественные материалы

9. Съездите на стройку лично

Что важно увидеть:

реальный темп строительства
присутствие техники и рабочих
наличие ограждения и паспорт объекта
реальный этаж, на котором ведутся работы

Если за 2 месяца не видно прогресса - риск задержки.

10. Оцените финансовую модель застройщика

Косвенные признаки риска:

• слишком низкая цена за м²
• много рассрочек на долгий срок
• отсутствие крупных инвесторов
• компания активно продаёт, но мало строит

Слишком дешёвая цена - первый признак нехватки оборотных средств.

Итог: как проверить застройщика? (краткий чек-лист)

Что проверить	Где проверить
Юридический статус	gov.kz
Судебные дела	sud.kz
Исполнительные производства	gov.kz
Лицензия	elicense.kz
История проектов	сайты ЖК, отзывы
Наличие в Е-Qurylys	edo.kz
Документы на объект	у застройщика
Эскороу-счета	банк
Репутация	соцсети, чаты
Реальный ход строительства	выезд на объект

Вывод

Проверка застройщика - это не формальность, а ключевой этап покупки квартиры.
Если пройти по всему списку, можно снизить риск на 80-90%.

Помните:
✔ надёжный застройщик не скрывает документы
✔ готов показать стройку
✔ имеет опыт завершённых проектов
✔ использует ЭСКРОУ
✔ ведёт прозрачную деятельность