Почему растут цены на недвижимость в Алматы и Астане: 10 причин (2025 анализ)

Алматы и Астана - два самых быстрорастущих города Казахстана. Здесь сосредоточены бизнес, государственные структуры, лучшая инфраструктура и большая часть миграционного потока.
Поэтому именно в этих городах цена на жильё растёт быстрее всего.

Разберём 10 ключевых факторов, которые объясняют постоянный рост цен в 2020-2025 годах - и что будет дальше.

1. Высокий спрос и ограниченное предложение

Алматы и Астана каждый год принимают:

• студентов
• мигрантов из регионов
• работников госструктур
• IT-специалистов
• приезжих из соседних стран

Население растёт быстрее, чем строится новое жильё.
Спрос > предложение = рост цен.

2. Миграция и урбанизация

По данным статистики, Алмата и Астана - лидеры внутренней миграции.
Сотни тысяч человек ежегодно переезжают в мегаполисы в поисках:

• работы
• образования
• медицинских услуг
• высокого уровня жизни

Это создаёт постоянный приток покупателей и арендаторов.

3. Рост стоимости строительных материалов

С 2020 по 2024 гг. из-за логистики, курса валют и кризисов цены выросли на:

• металл: +35-60%
• цемент: +20-40%
• отделочные материалы: +30-70%
• электрооборудование: +25-50%

Если стройматериалы дорожают - дорожают и квартиры.

4. Девальвация тенге

Недвижимость в Казахстане часто привязана к доллару.
Курс USD с 2020 до 2025 вырос примерно на 35-40%.

Застройщики ориентируются на стоимость импортных материалов → итоговая цена в тенге растёт автоматически.

5. Инвестиционный спрос

Квартиры в Алматы и Астане активно покупают:

• как инвестиции
• для сдачи в аренду
• для сохранения денег от девальвации

В периоды экономической неопределённости люди предпочитают вложиться в недвижимость, что создаёт дополнительный спрос.

6. Ипотечные программы и льготные условия

За 2020–2024 годы действовали и действуют программы:

• ипотека «7-20-25»
• «Баспана хит»
• военная ипотека
• молодёжные программы
• субсидированная аренда

Доступная ипотека увеличивает количество покупателей - а значит и цены.

7. Рост аренды

Аренда в Алматы и Астане выросла за последние годы на 30–60%.

Когда аренда дорожает:

• инвесторы активнее покупают квартиры под сдачу
• молодые семьи решают, что выгоднее покупать

Рост аренды → рост спроса → рост цен.

8. Ограничение строительства и нехватка земли

Особенно в Алматы:

• мало свободных площадок
• экологические ограничения
• сложный рельеф
• запрет на высотность в некоторых зонах

Это ограничивает количество новых проектов, а дефицит всегда повышает стоимость.

9. Инфраструктурное развитие городов

Новые дороги, школы, медцентры, парки, метро, автобаны - всё это делает районы привлекательнее.

Каждое улучшение инфраструктуры автоматически повышает цены на недвижимость.

10. Психология рынка и «эффект ожиданий»

Покупатели в крупных городах привыкли, что недвижимость дорожает каждый год.
Это создает эффект:

• «надо брать сейчас, потом будет дороже»
• «квартира - это надёжная инвестиция»

Когда ожидания роста сильны - рост действительно продолжается.

Итог: почему жильё дорожает?

Причина	Влияние
Миграция	высокое
Нехватка жилья	высокое
Дорожание стройматериалов	среднее/высокое
Девальвация	высокое
Ипотека	среднее
Инвестиционный спрос	среднее
Рост аренды	среднее
Инфраструктура	среднее
Ограничение строительства	высокое
Психология покупателей	среднее

Прогноз на 2025-2027 годы

Цены будут расти, но не такими темпами, как в 2021-2023. Ожидаемый рост:

• Алматы: 5-9% в год
• Астана: 4-8% в год

Основные драйверы роста сохраняются:

• миграция
• спрос на альтернативу депозитам
• ограниченность строительных площадок
• повышение стоимости строительства

Сильных скачков, как в пандемию или 2022 году, не ожидается, но стабильный рост - вероятен.